首创证券：积极构建新发展模式，土地流拍率下降

乐居财经 李礼 11月7日，首创证券发布房地产行业周报。政策端：中央方面，上周中央金融工作会议指出，促进金融与房地产良性循环，健全房企主体监管制度和资金监管，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求；因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。　　地方方面：上周北京优化“认房不认贷”住房套数认定将不考虑商业贷款情况；郑州住房公积金执行“认房不认贷”；昆明废止2017年、2018年出台的相关房地产政策；云南玉溪调整优化住房公积金提取政策，支持公积金付新房首付；江西宜春公积金最低首付比例，套房20%、二套房30%；浙江绍兴支持提取公积金支付新建商品房首付款。　　市场端：2023W44首创证券重点监测的39城商品房成交面积为245.6万平米，环比-32.2%，同比-37.3%；全年累计成交面积15291.2万平米，同比-11.6%。2023W44首创证券跟踪的10个城市商品房可售面积为6055万平米，较上周环比-0.17%；库存去化周期为12.9个月，环比-0.7个月。其中上海去化周期相对健康为6.2；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为42个月以上。　　二手房方面，2023W44首创证券重点监测的15城二手房成交套数为16604套，环比-13.6%，同比12.5%；全年累计成交面积747685套，累计同比31.4%。分城市能级来看，一线城市上周二手房成交套数环比-2.2%，同比0.4%，全年累计成交套数同比12.1%；二线城市二手房成交套数环比-20.3%，同比12.6%，全年累计同比38.9%；三四线城市上周二手房成交套数环比5.7%，同比37.7%，全年累计同比32.4%。　　投资建议：历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。　　风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。